Un chiffre sec peut changer toute une stratégie : depuis 2024, la moitié du gain empoché lors de la vente d’un actif, action, immeuble, terrain, part directement dans le calcul de votre impôt sur le revenu au Canada. Aucun prélèvement n’intervient à l’achat ni pendant que vous gardez l’actif. Mais la règle n’est pas uniforme : le traitement fiscal varie selon la nature du bien et la situation du propriétaire.
Des exceptions subsistent, en particulier pour la résidence principale, mais leur portée reste étroite. Les derniers ajustements législatifs ont transformé le mode de calcul du montant imposable, forçant de nombreux contribuables à revoir leurs plans.
Comprendre le gain en capital et son rôle dans l’imposition des revenus du capital
Le gain en capital n’a rien d’une notion abstraite. C’est tout simplement la différence nette entre ce que vous touchez à la vente d’un actif (action, terrain, logement…) et ce que vous avez payé lors de l’achat, frais admissibles déduits. On ne paie pas sur l’ensemble du gain : seul un pourcentage entre dans l’assiette fiscale. Le fameux taux d’inclusion définit cette part imposée. Jusqu’au 25 juin 2024, il est fixé à 50 %. Après cette date, le gouvernement fédéral décide de le pousser à 66,66 % pour tout ce qui dépasse 250 000 $ annuels chez les particuliers, et sans seuil pour les sociétés. Ce choix, aussi adopté au Québec, change la donne pour bien des investisseurs.
Ce qui en ressort : une fraction du gain est ajoutée à votre revenu imposable et taxée selon le taux marginal qui vous concerne. Pour les sociétés, le nouveau pourcentage s’applique dès le premier dollar de gain. Les particuliers restent partiellement protégés par le seuil de 250 000 $, mais au-delà, la hausse s’impose. Le gain en capital s’intègre donc dans le jeu complexe de l’impôt progressif sur le revenu.
Concernant la résidence principale, l’exonération totale demeure, à condition de la déclarer proprement auprès de l’administration fiscale. Depuis 2016, chaque vente de résidence principale doit être mentionnée sur la déclaration de revenus, sous peine d’une pénalité. Plusieurs groupes professionnels contestent cette augmentation du taux d’inclusion, arguant qu’elle pourrait refroidir les talents internationaux au moment de choisir le Canada.
| Taux d’inclusion du gain en capital | Période | Particuliers | Sociétés |
|---|---|---|---|
| 50 % | Avant 25 juin 2024 | Tous les gains | Tous les gains |
| 66,66 % | Après 25 juin 2024 | Sur la portion excédant 250 000 $ | Dès le premier dollar |
Quels sont les taux applicables et les actifs concernés par la fiscalité des plus-values ?
Le traitement des plus-values dépend d’abord de la nature de l’actif et du régime fiscal associé. Deux grandes familles ressortent clairement : plus-values immobilières et plus-values mobilières. La première concerne les logements, immeubles et terrains ; la seconde regroupe actions, obligations, parts de fonds, et assimilés.
Sur l’immobilier, la France stabilise l’imposition à 19 % du gain net, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 % à 6 % se greffe si la plus-value dépasse 50 000 €. L’exonération sur la résidence principale ne s’applique que si toutes les conditions sont respectées (déclaration, usage du bien…). Après 22 ans, la plus-value se retrouve libérée de l’impôt sur le revenu ; il faut patienter jusqu’à 30 ans pour échapper aussi aux prélèvements sociaux.
Côté titres financiers, le régime change : la flat tax à 30 % (dont 17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % d’impôt) s’impose sur la plupart des plus-values, à moins que l’on préfère passer par le barème classique. Certains produits s’en tirent bien mieux : les livrets défiscalisés ou anciens produits d’épargne (Livret A, PEL…) y échappent encore intégralement.
Petit focus sur les principaux cas de figure :
- Plus-values immobilières : imposition à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, éventuellement surtaxée.
- Plus-values mobilières : flat tax de 30 % ou bien barème progressif, selon l’option choisie.
- Résidence principale : exonération à condition de satisfaire tous les critères réglementaires.
La CSG n’a pas de prise sur tous les revenus : certains supports d’épargne protégés passent toujours à travers. D’ici 2026, la CSG atteindra 10,6 %, avec des prélèvements sociaux portés à 18,6 % sur certains revenus. Ces modifications poussent à ajuster la gestion de son patrimoine pour ne pas subir la nouvelle loi fiscale de plein fouet.
Déclaration, calcul et exonérations : les étapes clés pour bien gérer l’imposition sur les plus-values immobilières
La gestion des plus-values immobilières commence par les démarches déclaratives. Au Canada, chaque cession immobilière (résidence principale comprise) doit figurer dans la déclaration à l’administration fiscale depuis 2016. En France, le notaire prend la main sur le calcul et verse directement l’impôt lors de la transaction : aucune formalité supplémentaire à réaliser soi-même.
Pour chiffrer le gain en capital, on déduit le prix d’achat du prix de vente, après prise en compte des frais et améliorations admissibles. Les sociétés doivent aussi intégrer la DPA (déduction pour amortissement) et la FNACC (fraction non amortie du coût en capital) : lors de la vente, toute récupération d’amortissement majore la base soumise à l’impôt. Sur le long cours, l’abattement pour durée de détention entre en jeu : au bout de 22 ans, l’impôt sur le revenu s’efface, puis avec 30 ans de détention, les prélèvements sociaux disparaissent aussi.
L’exonération sur la résidence principale reste stricte : impossible d’en obtenir pour plusieurs biens sur la même année et un seul foyer. Pour le reste, la surtaxe sur plus-values survient dès 50 000 € de gain et progresse jusqu’à 6 %. Ce calcul est directement intégré par le notaire lors de la validation de la vente.
Pour gérer efficacement cette fiscalité, certaines étapes ne doivent jamais être négligées :
- S’assurer que tous les diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés avant la mise en vente.
- Déterminer le gain en capital à partir du prix de base rajusté, en listant précisément toutes les dépenses et travaux éligibles.
- Demander conseil à un fiscaliste si la transaction commence à se compliquer, ou concerne une société.
Anticiper le calendrier, exploiter intelligemment la durée de détention, suivre avec attention les changements de taux : tout cela creuse l’écart entre une facture fiscale subie et une stratégie ajustée à ses objectifs. Dans la jungle des réformes récentes, seuls ceux qui savent jouer avec les règles évitent les mauvaises surprises. La fiscalité change : la vigilance, elle, ne se relâche jamais.
